روابط حقوقی مالک و مستاجر

روابط حقوقی مالک و مستاجر از قوانین مهمی است که آشنایی با آن کاربردهای زیادی دارد. در عصر مدرن با افزایش ارتباطات بشری روابط جدیدی شکل می گیرند که به موجب آن باید یک سری از قوانین مدنی مطرح و اجرا گردند. کمتر قانونی را می توان یافت که جنبه فردی داشته باشد و بدون آثار اجتماعی باشد.

در هر رابطه اجتماعی بین دو نفر حقوق و تکالیفی شکل می گیرد که باید به آن پرداخته شود. در کشور پرجمعیتی مانند ایران که در حدود 35 درصد خانوارها اجاره نشین هستند، یکی از قوانین مهمی که باید بدان توجه شود، قانون اجاره نشینی و قوانین مالک و مستاجر می باشد.

قانون مالک و مستاجر در ایران

قوانین مالک و مستاجر و اصطلاحات آن

برای درک بهتر قوانین حقوقی مستاجران و صاحبخانه ها بهتر است در ابتدا اصطلاحات رایج آن را شرح دهیم. هر رابطه استیجاری با عقد قرارداد بین دو نفر ( مستاجر و صاحبخانه) تشکیل می شود و شامل چهار وجه اصلی می باشد.

موجر: موجر به کسی گفته می شود که مالک ملک و یا هر شی مورد اجاره می باشد که به او (اجاره دهنده) نیز گفته می شود.

مستأجر: شخصی که ملک و یا مورد اجاره را برای مدت معلوم و با مقدار اجاره معین از موجر اجاره می کند. در واقع او (اجاره کننده) است.

عین مستأجره: هر ملک، شی و یا حیوانی که اجاره داده می شود یا به اصطلاح عین مستاجره (آنچه اجاره داده می‌شود) می گویند.

اجاره‌بها: مقدار مبلغی که مستاجر در قبال اجاره ملک یا مورد اجاره به مالک پرداخت می کند.

با عقد قرارداد حقوق و تکالیفی بر عهده مستاجر و موجر گذارده می شود که بهتر است به آنها توجه کنند تا در صورت بروز هرگونه مشکل به راحتی آن را حل و فصل نمایند.

بسیاری از افراد در جوامع مختلف توانایی خرید خانه را ندارند. در کشور ما نیز بر طبق آمار 35 درصد خانواده ها به هر دلیلی اجاره نشین هستند که با کمی بررسی بیشتر نه تنها بد نیست بلکه دارای امتیازاتی نیز می باشد که قبلا بدان پرداخته ایم. بر این اساس و احساس نیاز قوانینی تصویب شده است که برخی از آنها جنبه عمومی داشته و برخی دیگر خصوصی هستند.

شایان ذکر است که قراردادهای اجاره تابع دو قانون مدنی و قوانین مالک و مستاجر هستند. از همین رو برای پرداختن به کاربرد قوانین مربوطه لازم است ابتدا به قانون مدنی و سپس به قوانین مالک و مستاجر بپردازیم.

قانون های بین موجر و اجاره نشین

قوانین مالک و مستاجر در قانون مدنی

قانون مدنی به قانونی گفته می شود که بسیاری از قواعد و شرایط حاکم بر روابط میان افراد یک جامعه را اعم از عمومی و یا اختصاصی شرح داده و تبیین می کند. این قانون در سال ۱۳۰۷ به تصویب رسیده است . ماده قانون ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی به شرح قوانین عام در عقد اجاره می پردازد.  مطابق قانون عین مستأجره می تواند شخص، حیوان و یا اشیا باشد اما اجاره‌ اشخاص نیز مانند اجاره‌ خدمه و کارگر و یا متصدی حمل‌ونقل را شامل می شود. در قانون مدنی به روشنی مشخص شده است که چه مواردی را می توان اجاره داد. در قانون مدنی به وضوح تعریف حقوقی عقد اجاره مطرح شده است و تمامی قواعد آن شرح داده شده که مهمترین آنها را بیان می کنیم:

• چگونگی عقد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف بین موجر و مستاجر ذکر شده است.
• شرایط و ضوابطی را که باید در هنگام عقد اجاره رعایت شود، مشخص شده است. به عنوان مثال مدت اجاره باید در هنگام انعقاد اجاره مشخص شود. در غیر این صورت عقد قرارداد باطل است.
• ضوابط و شرایط عین مستاجره بیان شده است.
• به اقدامات طرفین در هنگام عمل نکردن به تکالیف اشاره شده است و عدم رعایت قوانین مالک و مستاجر را از طرف هر کدام بیان کرده است.
•  قوانین فسخ قرارداد و چگونگی آن را بیان کرده است و این که در چه هنگامی اجاره به طور خود به خود فسخ می شود را ذکر کرده است.
• در قوانین مدنی به خوبی پیش‌بینی شده است که طرفین قرارداد اجاره در چه مواردی می‌توانند براساس قانون و در چه مواردی بر طبق توافق بین دو طرف قرارداد عمل کنند.

قوانین مالک و مستاجر و قواعد مرتبط

همانطور که بیان شد قانون مدنی تمامی قواعد عام و خاص را در خصوص انعقاد قرارداد اجاره و ضمانت اجرای آن بیان کرده است که به تعدادی از مهمترین آنها اشاره کردیم. در قانون قوانین مالک و مستاجر نیز در سال 1356 به تصویب رسیده است که بارها اصلاح و بازبینی شد و مواد جدید به آن الحاق گردید. بر همین اساس آخرین اصلاحیه در سال 1376 انجام شد که بر طبق آن قوانین مالک و مستاجر در 13 ماده اجرا می شود. در ادامه برخی از مهمترین آنها را نام می بریم. با اجاره آپارتمان مبله در تهران می نوانید آسایش را تجربه کنید.

قوانین موجود مالک و مستاجر در ایران

1-      در قوانین مالک و مستاجر شرایطی که از لحاظ شکلی باید رعایت شود تا قرارداد معتبر شناخته شود، به طور کامل بیان شده است. این موضوع برای اثبات ادله در محاکم قضایی بسیار اهمیت دارد. مطابق ماده‌ دوم قوانین مالک و مستاجر، باید قراردادهای اجاره که به‌صورت عادی منعقد می شوند توسط دو نفر معتمد به‌عنوان شاهد گواهی شوند و همچنین نسخه‌های قرارداد به امضای طرفین قرارداد برسد.

2-       شرایط و فرایندی که در پایان مدت عقد اجاره باید طی شود تا موجر بتواند اقدام به تخلیه عین مستأجره نماید به خوبی تعیین و ذکر شده است. همچنین در قوانین مالک و مستاجر راهکارهایی شرح داده شده تا موجر بتواند در صورت ورود خسارت به مال مورد اجاره، هزینه تعمیرات را از مستاجر دریافت کند و یا عقد اجاره را فسخ کرده و دادخواست خود را در محاکم قضایی مطرح و پیگیری نماید.

3-       در صورت پایان مدت قرارداد اجاره طرفین بر تمدید آن به توافق نرسند، مستاجر دارای چه حقوقی است و راههای دستیابی به حقوق مستاجر در قوانین مالک و مستاجر مشخص گردیده است.

4-      پرداختن درباره سرقفلی و حق و حقوق مرتبط با آن، شرایط ایجاد سرقفلی و یا ساقط شدن آن به وضوح در قانون مالک و مستاجر ذکر و بیان گردیده است.

5-       به شرایط فسخ قرارداد اجاره و چگونگی آن و میزان خسارت فسخ قرارداد در قوانین مالک و مستاجر اشاره شده است.

6-       در قوانین مالک و مستاجر همچنین مراحل بازپس گیری عین مستاجره از فرد اجاره کننده بیان شده است.

دیگر قواعدهای موجود در قوانین مالک و مستاجر

در قانون مدنی در خصوص عقد اجاره قواعد ماهوی پیش‌بینی شده است؛ این بدان معناست که مفاد قانونی عقد اجاره به موضوعاتی می پردازند که به طور کامل توضیح می دهد قرارداد اجاره چگونه منعقد می شود و یا شرایط صحیح بودن عقد اجاره چیست. اما در قوانین مالک و مستاجر کمی محدودتر به شرایط انعقاد قرارداد و رعایت آن برای اثبات ادله در محاکم قضایی می پردازد. به طور مثال اگر در اجاره نامه امضای موجر و مستاجر وجود نداشته باشد و یا ایرادی در عقد اجاره نامه باشد چگونه می توان آن را در محاکم به اثبات برسانند و یا از حق خود دفاع کنند. هرچند بدون امضای مالک و مستاجر عقد اجاره مورد استناد نمی باشد.

مطابق ماده‌ی ۴۹۴ قانون مدنی در صورت اتمام مدت اجاره‌، عقد اجاره از باطل می شود اما مراحلی که موجر باید طی کند تا تخلیه عین مستاجره را درخواست کند، در ماده 3 این موضوع توضیح داده شده است. این مثال به خوبی تفاوت بین قانون مدنی و روابط مالک و مستاجر را روشن می کند.

قوانین اجاره نشینی

اهمیت اطلاع از قانون روابط مالک و مستاجر

از آنجایی که رشد اجاره نشینی با توجه به درصد تورم و قیمت بالای مسکن در حال افزایش است، لزوم یادگیری و اطلاع از قوانین مالک و مستاجر کاملا مشهود است. امروزه بسیاری از افراد برای کار و یا تحصیل به دیگر شهرها منتقل می شوند که نیاز به مسکن اجاره ای دارند. یکی از راهکارهای کاهش هزینه ها، رزرو منزل مبله است که به موجب آن مستاجران علاوه بر مراقبت از خانه باید مراقب وسایل خانه نیز باشند. برهمین اساس بهتر است قوانین مالک و مستاجر را مطالعه کنند تا در صورت رزرو آپارتمان مبله و یا اجاره سوییت در تهران و شهرهای دیگر از بروز مشکلات احتمالی پیشگیری نمایند. به عنوان مثال در صورت وارد کردن هر گونه خسارت از طرف مستاجر به خانه و یا لوازم آن باید هزینه تعمیرات در هنگام فسخ قرارداد به مالک پرداخته شود.

این مطالب تنها بخشی از روابط حقوق مالک و مستاجر بود که هم در قانون مدنی و هم در قوانین مالک و مستاجر به آن پرداخته شده است. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره اوضاع اجاره نشینی در سایر کشورها می توانید به مطلب” اجاره نشینی در ایران، آمریکا، ترکیه و کانادا ” مراجعه نمایید.